Más de 50,000 latinoamericanos invierten en Miami cada año
Invertir en Miami desde Latinoamérica: guía legal y fiscal para inversores extranjeros
Miami se ha consolidado como uno de los destinos de inversión preferidos por los latinoamericanos que buscan proteger su capital en dólares, diversificar su patrimonio y acceder a un mercado inmobiliario estable con alto potencial de valorización.
Ya sea que vengas de Colombia, Argentina, México, Brasil, Chile, Perú, Ecuador, Costa Rica, Panamá, Venezuela, República Dominicana, Guatemala o Uruguay, existen consideraciones fiscales y legales fundamentales que debes conocer antes de invertir.
¿Puede un latinoamericano comprar propiedad en Miami?
Sí. El mercado inmobiliario de Florida está abierto a compradores de cualquier nacionalidad, en las mismas condiciones que los ciudadanos estadounidenses. No se requiere visa, residencia ni ciudadanía para adquirir un inmueble.
Lo que sí es fundamental entender es el impacto fiscal en tu país de origen y en Estados Unidos, ya que las obligaciones varían dependiendo de donde seas residente fiscal y cómo está estructurada tu inversión.
Lo que todo inversor latinoamericano debe tener en cuenta:
- Sin visa ni residencia: No se requiere ninguna visa para comprar en Miami. Cualquier ciudadano de LATAM puede adquirir una propiedad como inversor extranjero sin requisitos migratorios previos.
- Sin otorgamiento de residencia: La compra de una propiedad en EE.UU. no genera ningún tipo de residencia ni visa. Es simplemente una inversión inmobiliaria, no un camino migratorio.
- ITIN obligatorio para declarar: El ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) es necesario para cumplir con las obligaciones fiscales ante el IRS, abrir cuentas bancarias y, en muchos casos, acceder a financiamiento.
- Financiamiento disponible para extranjeros: Varios bancos en Miami ofrecen hipotecas a compradores internacionales. Generalmente requieren ITIN y un enganche mínimo del 30–40% con tasas de interés más altas que para residentes.
Impuestos en Estados Unidos para inversores latinoamericanos
Al comprar una propiedad en Miami desde cualquier país de LATAM, existen impuestos específicos que aplican a compradores internacionales. Conocerlos con anticipación te permite planificar tu inversión de forma más eficiente.
Costos al momento de la compra (Closing Costs)
Al cerrar una transacción inmobiliaria en Miami, los costos de cierre suelen representar entre el 2% y el 4% del precio de compra. Incluyen honorarios de título, registro de escrituras e impuesto del estado de Florida (Documentary Stamp Tax). Florida no tiene impuesto estatal a la renta, lo que representa una ventaja significativa para inversores latinoamericanos.
Impuesto predial anual (Property Tax)
El impuesto predial se calcula anualmente sobre el valor catastral del inmueble. En Miami-Dade, la tasa efectiva generalmente oscila entre el 1% y el 2% del valor catastral.
Impuesto federal sobre ingresos por alquiler (FDAP)
Si generas ingresos por renta en Miami, debes declararlos al IRS mediante el formulario 1040-NR como inversor no residente. Puedes deducir gastos como administración de la propiedad, seguros, depreciación y mantenimiento, lo que puede reducir significativamente la base imponible.
Ganancia de capital al vender — y retención FIRPTA
Al vender tu propiedad, la ganancia está sujeta al impuesto federal. Si la propiedad estuvo en tu poder más de un año, aplican tasas preferentes:
— Ganancia de corto plazo (menos de 1 año de tenencia): tasa ordinaria de impuestos.
— Ganancia de largo plazo (más de 1 año): tasas preferentes del 0%, 15% o 20% según el nivel de ingresos.
Adicionalmente, al momento de venta aplica la retención FIRPTA del 15% sobre el precio de venta, no sobre la ganancia.
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Agenda consulta gratuitaImplicaciones fiscales en tu país latinoamericano
Uno de los puntos menos abordados al invertir en Miami desde LATAM es el impacto en el país de origen. La mayoría de los países latinoamericanos gravan la renta mundial de sus residentes fiscales. Esto significa que los ingresos generados por tu propiedad en Miami podrían estar sujetos a impuestos también en tu país.
Aspectos fiscales clave según tu país de origen:
- Obligación de declarar activos en el exterior: Muchos países de LATAM (Colombia, Argentina, México, Brasil, Chile, entre otros) exigen que sus residentes fiscales declaren los activos que poseen fuera del país ante las autoridades tributarias locales.
- Renta mundial y tributación local: Los ingresos por alquiler en Miami pueden estar sujetos a impuestos en tu país de residencia fiscal. La alíquota y la forma de declaración varían significativamente según cada país.
- Crédito por impuesto pagado en EE.UU.: La mayoría de los países de LATAM reconoce los impuestos pagados en EE.UU. como un crédito computable contra el impuesto local sobre la misma renta, evitando la doble tributación total, aunque con limitaciones.
- Asesoría especializada obligatoria: Las reglas fiscales varían considerablemente entre países. Es imprescindible contar con asesoría tanto de un especialista en EE.UU. como de un contador o abogado tributarista en tu país de origen.
¿Qué es el FIRPTA y cómo afecta a inversores latinoamericanos?
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es una ley federal de EE.UU. que obliga a retener el 15% del valor de la venta cuando el vendedor es un extranjero no residente.
Para cualquier inversor latinoamericano, esto significa que al momento de vender una propiedad en Miami, el comprador (o su agente) debe retener y pagar al IRS el 15% del precio de venta — no de la ganancia.
Puntos clave sobre la FIRPTA:
- No es un impuesto definitivo: La retención FIRPTA es a cuenta del impuesto sobre la ganancia de capital. Si tu impuesto real es menor, puedes solicitar la devolución al IRS mediante la declaración 1040-NR.
- Es una retención, no un costo adicional: El vendedor presenta declaración de impuestos en EE.UU. y puede recuperar parte o todo lo retenido si el impuesto final sobre la ganancia resulta menor que la retención aplicada.
- Excepciones posibles: Si el precio de venta es inferior a $300,000 y el comprador utilizará la propiedad como residencia principal, puede aplicar una excepción a la retención FIRPTA.
- Planificación con LLC: Una LLC correctamente estructurada puede modificar cómo aplica FIRPTA. Consulta con un asesor fiscal antes de la venta para minimizar el impacto.
¿Conviene crear una LLC para comprar propiedad en Miami?
Muchos inversores latinoamericanos optan por adquirir propiedades en Miami a través de una LLC (Limited Liability Company) en lugar de hacerlo directamente a título personal. La elección depende del perfil del inversor y del país de origen.
Ventajas de comprar a través de una LLC
— Protección patrimonial: la LLC limita la responsabilidad civil ante demandas relacionadas con la propiedad, separando el activo de tu patrimonio personal.
— Optimización fiscal internacional: bajo la estructura adecuada, una LLC puede reducir la exposición a impuestos patrimoniales o sobre herencias tanto en EE.UU. como en algunos países de LATAM.
— Planificación sucesoria: simplifica la transmisión del inmueble a herederos y puede evitar el estate tax federal (impuesto de sucesiones de EE.UU.) para no residentes.
Consideraciones al comprar a título personal
Comprar directamente a tu nombre es más sencillo y sin costos de constitución. Sin embargo, puede implicar mayor exposición fiscal en tu país de origen y al estate tax estadounidense. Una LLC tiene costos anuales de mantenimiento, pero puede ofrecer ventajas fiscales y de protección significativas. La decisión requiere análisis personalizado.
Estrategia patrimonial para inversores latinoamericanos: por qué Miami
Más allá de los aspectos impositivos, invertir en Miami desde Latinoamérica sigue siendo una de las estrategias patrimoniales más sólidas para proteger y hacer crecer el patrimonio en dólares:
Dolarización del patrimonio:
El activo en EE.UU. se valúa y genera ingresos en dólares, protegiendo tu patrimonio de la devaluación y la inflación local de cualquier país de LATAM.
Retornos competitivos en dólares:
Alquilar en Miami puede generar entre el 4% y el 8% anual bruto sobre el valor del inmueble, dependiendo del tipo de propiedad y la ubicación.
Mercado líquido con demanda internacional:
Miami es uno de los mercados inmobiliarios con mayor liquidez de EE.UU., con una demanda constante de compradores e inquilinos internacionales que garantiza estabilidad.
Estabilidad jurídica e institucional:
EE.UU. ofrece un sistema jurídico sólido, contratos de propiedad respaldados por instituciones robustas y previsibilidad normativa que difícilmente se encuentra en los mercados de origen.
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Preguntas frecuentes de inversores latinoamericanos en Miami
¿Puede un latinoamericano comprar casa en Miami sin visa?
Sí. Cualquier ciudadano latinoamericano puede adquirir propiedades en Miami sin necesidad de visa, residencia ni ciudadanía estadounidense. El proceso de compra es el mismo que para cualquier comprador internacional. Lo importante es entender bien el impacto fiscal en tu país de origen y la estructura más conveniente para la inversión.
¿Qué impuestos pago en Miami al comprar una propiedad?
Los principales impuestos son: closing costs al comprar (2–4% del precio), property tax anual (1–2% del valor catastral en Miami-Dade), impuesto sobre ingresos por alquiler si aplica, y retención FIRPTA del 15% del precio de venta al momento de vender. Florida no tiene impuesto estatal a la renta, lo que representa una ventaja importante.
¿Qué es el FIRPTA y cuánto me retienen al vender?
FIRPTA es la retención del 15% sobre el precio de venta que aplica cuando un extranjero vende una propiedad en EE.UU. No es un impuesto adicional — es un anticipo que se aplica contra el impuesto real sobre la ganancia de capital. Con planificación previa y una LLC bien estructurada, su impacto puede minimizarse o recuperarse.
¿Es mejor comprar con LLC o a título personal en Miami?
Depende de tu perfil: país de origen, monto de inversión, planes futuros y situación fiscal. Una LLC ofrece protección patrimonial, ventajas en la planificación sucesoria y optimización fiscal en muchos países de LATAM. Comprar a título personal es más sencillo pero ofrece menos protección. Se recomienda una consultoría personalizada.
¿Debo declarar mi propiedad en Miami en mi país?
Sí, en la mayoría de los casos. La mayor parte de los países de LATAM obligan a sus residentes fiscales a declarar activos en el exterior ante las autoridades tributarias locales (DIAN, AFIP, SAT, Receita Federal, etc.). Los ingresos por alquiler también pueden estar sujetos a tributación local. Consulta con un especialista en tu país.
¿Cuánto dinero necesito para invertir en Miami desde LATAM?
Propiedades de entrada en Miami se encuentran desde $200,000–$300,000 USD en zonas periféricas. En Brickell, Edgewater o Miami Beach los precios comienzan desde $400,000–$600,000 USD. Para compra en efectivo se recomienda tener un 5–10% adicional para gastos de cierre. Con financiamiento, generalmente se requiere entre el 30% y 40% de enganche.
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Aviso: La información contenida en esta página tiene solo carácter informativo y no constituye asesoría fiscal, financiera ni legal. Recomendamos consultar con un asesor fiscal y/o legal calificado en tu país y en EE.UU. antes de tomar cualquier decisión de inversión. LataMiami, Cosmore Florida Corp. Agencia Inmobiliaria Licenciada en Florida no está autorizada a brindar asesoría fiscal ni jurídica.
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